長沙晚報掌上長沙1月18日訊（全媒體記者 陳煥明）土地資源高質(zhì)量利用，是產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的基礎(chǔ)。1月17日，馬欄山視頻文創(chuàng)園管委會、市資規(guī)局、市住建局聯(lián)合印發(fā)《馬欄山視頻文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園土地1.5級開發(fā)項目用地、規(guī)劃、建設(shè)暫行管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。這意味著長沙在馬欄山園區(qū)創(chuàng)新推出“1.5級”土地開發(fā)模式，將基礎(chǔ)設(shè)施完備、潛在價值較高的地塊，短期租賃給承租人進行過渡性開發(fā)利用，項目到期退出，實現(xiàn)土地集約節(jié)約利用，珍惜利用土地價值，形成滾動開發(fā)的土地供應新模式。

　　減少時間成本，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展贏得時間

　　從昔日長沙最大的“城中村”，蛻變成如今的視頻文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，“馬欄山速度”令人驚嘆。

　　2015年，長沙市騰籠換鳥，啟動“史上最大規(guī)模的拆違”，馬欄山騰挪土地4300余畝。省委省政府、市委市政府高瞻遠矚，提出“不做房產(chǎn)做文產(chǎn)”，將馬欄山打造成享譽世界的“中國V谷”。

　　馬欄山眼下已是一片發(fā)展的熱土，累計引進企業(yè)3400多家，90多家頭部企業(yè)搶灘入駐，實現(xiàn)重大項目投資310億元。去年園區(qū)預計實現(xiàn)企業(yè)營業(yè)收入610億元，同比增長17%；實現(xiàn)稅收33.18億元，同比增長10%。

　　什么是“土地1.5級開發(fā)”？記者了解到，1.5級土地開發(fā)模式是政府在一級開發(fā)和二級開發(fā)之間，以租賃的形式盤活已儲備但需要預留的發(fā)展用地，達到解決遠景規(guī)劃與近期開發(fā)訴求矛盾的目的。

　　具體而言，是指為長遠發(fā)展留彈性、為戰(zhàn)略發(fā)展留機遇、為轉(zhuǎn)型升級留契機、為優(yōu)化功能留空間的戰(zhàn)略留白，用好用活園區(qū)土地，解決遠景規(guī)劃與近期開發(fā)訴求的矛盾，將基礎(chǔ)設(shè)施完備、潛在價值較高的地塊，租賃給承租人進行過渡性開發(fā)利用，待租賃期滿后按約定收回土地，并按遠景規(guī)劃實施。

　　“相較一級開發(fā)與二級開發(fā)聯(lián)動的方式，土地1.5級開發(fā)在土地租賃權(quán)取得方式上更加靈活，在建筑成本上更低，后續(xù)利用上也更加方便。該種模式可以減少時間成本，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展贏得時間。”市政府副秘書長張躍先介紹，與臨時建筑不同，1.5級土地開發(fā)模式的建設(shè)項目在建筑結(jié)構(gòu)和造型上更加靈活多樣，在功能組合上更加豐富，除公益性和臨時性用途外還可容納經(jīng)營性的產(chǎn)業(yè)功能，在存續(xù)期限上彈性更大。

　　地塊不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)

　　土地1.5級開發(fā)項目準入方面，《辦法》明確，項目不得違反土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃；不得影響所在地區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃的實施；應符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)政策，鼓勵發(fā)展提供高品質(zhì)服務和優(yōu)質(zhì)環(huán)境、加快高端產(chǎn)業(yè)與高層次人才集聚和相關(guān)配套服務的項目。租賃的土地必須是手續(xù)完善的國有建設(shè)用地；權(quán)屬清晰合法、面積準確、無爭議；涉及違法用地的，已依法作出處理。

　　同時規(guī)定，地塊不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)；項目建設(shè)用地性質(zhì)應符合規(guī)劃要求，項目容積率不得超過1.5，且原則上不得建設(shè)高層建筑。為降低對土地二次開發(fā)的影響，控制拆遷成本，建筑形式鼓勵采用模塊化、裝配式等建筑模式，原則上不得修建地下室。

　　在辦理程序上，經(jīng)市政府審定批復同意準入的土地1.5級開發(fā)項目，允許通過土地租賃形式供應土地，參照一般建設(shè)項目的流程辦理報建許可手續(xù)。土地1.5級開發(fā)項目參照市級重大項目審批“綠色通道”辦理。各職能部門在辦理項目建設(shè)審批手續(xù)時，一律采取“并聯(lián)審批、快審快辦、限時辦結(jié)”的辦法，提高速度，壓縮時間，支持項目加快前期工作的辦理。

　　《辦法》明確，國有土地租賃，根據(jù)規(guī)劃條件確定的土地使用性質(zhì)，采用不同的方式。公共管理與公共服務、科研用地可依法采用協(xié)議方式租賃，工業(yè)等經(jīng)營性用地采用招標、拍賣、掛牌的方式租賃。

　　創(chuàng)智園首試1.5級開發(fā)，年產(chǎn)值逾15億元

　　在馬欄山視頻文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園鴨子鋪路以南、瀏陽河以北，一片低矮的建筑特別引人注目。這里是馬欄山園區(qū)于2018年首試以1.5級土地開發(fā)模式建設(shè)的馬欄山創(chuàng)智園項目。該項目占地50畝，包含6棟單體建筑，總建筑面積2.8萬平方米，涵蓋辦公、綜合配套、影棚、新品發(fā)布等多種功能。項目全部采用裝配式建筑，以每7天一層的速度，186天竣工運營，快速聚集30余家企業(yè)、2000余人進駐辦公，年產(chǎn)值超過15億元，稅收超過1.5億元，實現(xiàn)多方共贏。

　　“推行土地1.5級開發(fā)，從規(guī)劃層面上，可以實現(xiàn)當前利用與長遠管控的結(jié)合。政府將土地使用權(quán)以租賃方式短期出租給用地單位，產(chǎn)權(quán)依然屬于政府，在租賃時限內(nèi)，由用地單位實施投資、建設(shè)、運營、管理，待租賃期滿，土地使用權(quán)移交給政府。”張躍先說，在土地資源處置層面上，實現(xiàn)了閑置土地與資源價值的合理轉(zhuǎn)化；在城市品質(zhì)風貌層面上，可以消除批而未供閑置土地的斑點，形成產(chǎn)業(yè)集聚和規(guī)模效應，實現(xiàn)城市斑點與亮點的合理切換。

　　根據(jù)《辦法》，租賃土地嚴格實行土地用途管制，未經(jīng)批準不得改變用途，嚴禁變相開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)；涉及行政處罰的，由有關(guān)行政主管部門依法給予行政處罰。租賃期限屆滿，承租人須自行拆除并恢復原狀，費用由承租人承擔。承租人拒不按約定方式處置租賃土地上的建筑物、構(gòu)筑物的，園區(qū)管委會可以按照約定拆除租賃土地上的建筑物、構(gòu)筑物并清場，相關(guān)費用由承租人承擔。租賃土地上拆除的建筑物、構(gòu)筑物不予補償。